Vice caché : délai de deux ans et preuve à réunir

L’article 1648 du Code civil fixe le délai d’action à deux ans à compter de la découverte du vice. La découverte s’entend du moment où l’acquéreur a eu connaissance du vice dans son ampleur et sa cause, ce qui peut être postérieur à l’apparition des premiers symptômes, par exemple à la remise d’un rapport d’expertise.

Ce point de départ est régulièrement discuté devant les tribunaux. Il est prudent de ne pas attendre : dès les premiers signes, faire constater et engager les démarches. La jurisprudence encadre aussi l’action dans un délai butoir qui court à compter de la vente.

Une assignation en référé pour obtenir une expertise judiciaire interrompt le délai ; il est ensuite suspendu pendant la mesure d’expertise.

Dès la découverte, photographier le désordre, noter la date, conserver les éléments retirés si des travaux d’urgence ont été nécessaires. Ne pas réparer définitivement avant que le désordre ait été constaté contradictoirement, sauf urgence pour la sécurité ou la conservation du bien.

Informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant le désordre et en l’invitant à venir le constater. Cette démarche amiable est utile pour la suite, même si elle n’aboutit pas.

Faire réaliser rapidement une expertise par un professionnel indépendant pour établir la nature, l’origine et l’ancienneté du désordre.

Conservez aussi l’annonce immobilière, les échanges avec l’agence et les comptes rendus de visite : ils permettent de reconstituer ce que vous pouviez voir et ce qui vous a été dit avant la vente.

Le bâti et les sols du département produisent des situations récurrentes. Dans la vallée, une cave ou un sous-sol qui s’inonde à chaque hiver de nappe haute, alors que le vendeur l’avait présenté comme sec, avec des traces repeintes et une pompe retirée. Sur les plateaux, une fissure rebouchée sur un mur qui s’ouvre à nouveau au-dessus d’une ancienne cavité. Dans une longère, une sablière pourrie sous un enduit neuf.

Dans les maisons de ville, des solives dégradées dans les mitoyens, masquées par un faux plafond, ou une extension à toit plat qui fuit à chaque pluie depuis des années. Dans les maisons récentes, un assainissement présenté comme fonctionnel mais hors d’usage.

Chacune de ces situations se prouve par des indices techniques précis, que l’expert sait rechercher et documenter.

Si le vendeur conteste, l’acquéreur peut demander au juge des référés, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert judiciaire. Celui-ci examine les désordres en présence de toutes les parties, recherche leur cause et leur ancienneté, évalue les travaux et donne un avis technique au juge.

Un rapport d’expert indépendant réalisé auparavant est une pièce précieuse pour obtenir cette mesure : il montre au juge que la demande est sérieuse. Pendant l’expertise judiciaire, l’expert indépendant peut assister l’acquéreur comme conseil technique.

L’assistance d’un avocat est recommandée dès cette étape.

L’expert en bâtiment indépendant constate les désordres, en recherche la cause et l’ancienneté, évalue la nature des travaux nécessaires et rédige un rapport argumenté. Il peut organiser une réunion contradictoire avec le vendeur et son assureur, puis accompagner l’acquéreur en expertise judiciaire.

Pour connaître le tarif d’une expertise vices cachés, consultez notre page tarifs ou contactez-nous pour présenter votre situation.