Vices cachés
Vendeur professionnel ou marchand de biens : ce qui change
Maison entièrement refaite, prête à habiter, vendue par un marchand de biens ou une société de rénovation : l’offre est séduisante. Quand des désordres apparaissent après l’achat, la situation juridique de l’acquéreur est plus favorable qu’avec un particulier. Encore faut-il connaître les règles qui s’appliquent et les faire valoir dans les délais.
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Vices cachés
L’essentiel
Face à un vendeur professionnel, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne joue pas : le professionnel est présumé connaître les vices du bien qu’il vend. S’il a réalisé ou fait réaliser des travaux, il peut aussi être tenu des garanties des constructeurs, dont la décennale. L’acquéreur doit réunir les documents de travaux, faire constater les désordres et choisir le bon fondement avec un avocat.
Le profil
Qui est un vendeur professionnel ?
Le vendeur professionnel est celui dont l’activité consiste à acheter, rénover ou construire et revendre des biens immobiliers : marchand de biens, promoteur, société de rénovation, agent immobilier vendant pour son compte, entrepreneur du bâtiment vendant une maison qu’il a lui-même rénovée. La qualification dépend de l’activité réelle, pas seulement de la forme de la société.
Un particulier qui achète, rénove et revend plusieurs biens de façon répétée peut aussi être considéré comme un professionnel par les tribunaux. Une société civile immobilière familiale n’est pas, par principe, un vendeur professionnel.
L’acte de vente et les statuts de la société vendeuse renseignent sur cette qualité.
La présomption
Un professionnel est présumé connaître les vices
La jurisprudence considère que le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices de la chose qu’il vend. Il ne peut donc pas se prévaloir d’une clause excluant la garantie des vices cachés, et il doit, en plus de la restitution d’une partie du prix, réparer l’ensemble du préjudice de l’acquéreur selon l’article 1645 du Code civil.
Cette présomption change radicalement la situation par rapport à une vente entre particuliers : l’acquéreur n’a pas à prouver que le vendeur savait. Il doit seulement démontrer l’existence d’un vice caché, antérieur à la vente et grave.
Le délai de deux ans à compter de la découverte reste applicable.
La rénovation
Une maison refaite qui cache ses défauts
Les rénovations destinées à la revente privilégient parfois l’apparence : peintures neuves, sols neufs, cuisine et salle de bains refaites, doublages posés sur les murs. Ces travaux améliorent le confort, mais ils peuvent aussi masquer des désordres de fond : murs humides derrière les doublages, fissures sous les enduits, planchers affaiblis sous les revêtements, charpente non traitée sous un isolant neuf.
Dans les maisons anciennes de la Somme, en brique, en craie ou en torchis, un doublage étanche posé sur un mur humide provoque rapidement moisissures et dégradations, que l’acquéreur découvre après quelques mois d’occupation.
L’expert sait où chercher sous une rénovation récente.
Doublage neuf cachant un mur ancien humide : une rénovation de façade peut masquer des désordres de fond.
Les constructeurs
Quand le vendeur a fait réaliser des travaux
L’article 1792-1 du Code civil assimile à un constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Un marchand de biens qui a réalisé ou fait réaliser des travaux constituant un ouvrage, ou affectant la structure, est tenu de la garantie décennale pour ces travaux, au même titre que les entreprises.
Cette garantie couvre pendant dix ans à compter de la réception les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle s’applique sans qu’il soit nécessaire de prouver une faute. Les équipements dissociables relèvent d’une garantie de bon fonctionnement de deux ans.
Le vendeur doit être assuré pour cette responsabilité.
Les indices
Repérer une rénovation qui masque
Certains signes doivent alerter lors de la visite d’une maison rénovée pour la revente. Des doublages posés sur tous les murs extérieurs d’une maison ancienne, sans justification thermique documentée. Des plinthes et des bas de murs repeints alors que le reste paraît plus ancien. Une odeur d’humidité masquée par un parfum d’ambiance. Un sous-sol fraîchement peint au sol et aux murs.
D’autres signes portent sur les travaux eux-mêmes : une toiture d’origine sur une maison entièrement refaite à l’intérieur, une installation électrique neuve en apparence mais avec un tableau ancien, une salle de bains neuve sans extraction d’air. Ils traduisent une rénovation centrée sur ce qui se voit.
Ces indices ne prouvent rien à eux seuls, mais ils justifient des questions précises et un examen technique.
La chronologie
Pourquoi agir vite
Les délais diffèrent selon les fondements : deux ans à compter de la découverte pour le vice caché, dix ans à compter de la réception pour la décennale, deux ans pour la garantie de bon fonctionnement. Dans tous les cas, plus les désordres sont constatés tôt, plus leur origine est facile à établir.
Une déclaration rapide à l’assureur dommages-ouvrage, quand il existe, déclenche des délais de réponse encadrés. Une lettre recommandée au vendeur fixe la date de la réclamation.
Ouvrir une trappe de visite dans un doublage permet de vérifier l’état du mur caché.
Les documents
Ce qu’il faut obtenir du vendeur professionnel
Lors de la vente, l’acte doit mentionner les travaux réalisés et, pour ceux qui relèvent de la décennale, les attestations d’assurance des entreprises et du vendeur. Pour des travaux importants touchant la structure, une assurance dommages-ouvrage aurait dû être souscrite, selon l’article L242-1 du code des assurances.
Demandez la liste des travaux, les factures, les noms des entreprises, leurs attestations d’assurance décennale valables à la date d’ouverture du chantier, et le procès-verbal de réception des travaux. Ces documents sont indispensables pour actionner les garanties.
Si le vendeur ne peut pas les fournir, c’est un signal d’alerte avant la signature, et un élément de responsabilité après.
La dommages-ouvrage
Une assurance qui préfinance les réparations
Si une assurance dommages-ouvrage a été souscrite pour les travaux, l’acquéreur, qui en bénéficie automatiquement, peut déclarer les désordres de nature décennale directement à l’assureur. Celui-ci doit prendre position dans les soixante jours et, s’il accepte, présenter une offre d’indemnité dans les quatre-vingt-dix jours de la déclaration.
Cette procédure évite d’attendre l’issue d’un procès pour financer les réparations. L’assureur se retourne ensuite contre les responsables.
Si aucune dommages-ouvrage n’a été souscrite alors qu’elle était obligatoire, la responsabilité du vendeur est engagée pour ce manquement.
Les fondements
Vice caché, décennale ou défaut de conformité
Selon la nature du désordre, plusieurs fondements sont possibles. La garantie des vices cachés, sans clause d’exclusion opposable, pour tout défaut caché grave antérieur à la vente. La garantie décennale pour les dommages graves affectant les travaux réalisés. La garantie de bon fonctionnement pour les équipements. La responsabilité contractuelle pour un défaut de conformité entre ce qui a été annoncé et ce qui a été livré.
Les délais et les preuves diffèrent. Le choix du fondement, ou leur combinaison, relève d’un avocat, sur la base du rapport technique.
Une réclamation amiable bien documentée aboutit parfois à une prise en charge sans procès.
Les précautions
Avant d’acheter une maison rénovée
Avant d’acheter une maison rénovée par un professionnel, faites-la examiner par un expert indépendant. Demandez la liste des travaux et les assurances avant la promesse. Méfiez-vous d’une rénovation uniquement décorative dans une maison ancienne : l’absence de travaux sur la toiture, l’humidité ou la structure doit interroger.
Visitez à différentes heures et, si possible, après une période de pluie. Ouvrez les placards, regardez les plinthes, les angles, les dessous d’éviers, les combles.
Notre bilan avant achat inclut cette lecture critique des rénovations récentes. Les tarifs sont présentés sur notre page dédiée.
L’expertise
Notre intervention après l’achat
L’expert constate les désordres, distingue ce qui relève des travaux du vendeur et ce qui relève du bâti ancien, évalue la gravité et les réparations, et rédige un rapport utilisable pour actionner les garanties. Il peut vous assister auprès de l’assureur dommages-ouvrage ou en expertise judiciaire.
Pour connaître le tarif d’une expertise vices cachés, consultez notre page tarifs ou contactez-nous.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
La clause d’exclusion de garantie s’applique-t-elle avec un marchand de biens ?
Non. Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices et ne peut pas s’en prévaloir.
Le marchand de biens doit-il la garantie décennale ?
Oui pour les travaux constituant un ouvrage ou affectant la structure qu’il a réalisés ou fait réaliser, selon l’article 1792-1 du Code civil.
Quels documents demander avant d’acheter ?
La liste des travaux, les factures, les attestations d’assurance décennale des entreprises et du vendeur, la dommages-ouvrage si elle était obligatoire, et le procès-verbal de réception.
Que faire s’il n’y a pas de dommages-ouvrage ?
Si elle était obligatoire, son absence engage la responsabilité du vendeur. Les autres garanties restent mobilisables.
Un particulier qui revend après rénovation est-il un professionnel ?
Pas en principe, sauf activité répétée d’achat-revente. Il peut néanmoins être tenu comme constructeur pour les travaux qu’il a réalisés.
Faut-il un expert avant d’acheter une maison rénovée ?
C’est vivement conseillé : une rénovation récente peut masquer des désordres que seul un examen technique révèle.
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