Dommages-ouvrage et rénovation lourde : quand la souscrire

Quand un désordre grave apparaît après des travaux, désordre qui compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination, la responsabilité des entreprises est engagée au titre de la garantie décennale. Mais déterminer qui est responsable, et faire payer les assureurs de chaque entreprise, peut prendre des années.

L’assurance dommages-ouvrage évite cette attente. Le maître d’ouvrage déclare le sinistre à son propre assureur, qui finance les réparations dans des délais encadrés, puis se retourne lui-même contre les responsables et leurs assureurs.

C’est une assurance de choses, attachée à l’ouvrage : elle bénéficie aux propriétaires successifs pendant dix ans.

Pour un particulier qui investit dans une rénovation lourde, elle représente une sécurité financière comparable à celle d’une construction neuve.

L’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. L’assureur demande un dossier : description des travaux, devis des entreprises, attestations d’assurance décennale de chacune, éventuellement étude de sol, plans et mission de maîtrise d’œuvre. La constitution de ce dossier prend du temps.

Pour un particulier, trouver un assureur peut s’avérer difficile sur un petit chantier ou une rénovation sans maître d’œuvre. Anticipez cette démarche dès le stade des devis.

Le coût de l’assurance dépend du montant et de la nature des travaux. Il doit être intégré au budget du projet.

Demandez plusieurs propositions et comparez les franchises et exclusions.

Les assureurs dommages-ouvrage examinent la manière dont le chantier est organisé. Un projet conçu et suivi par un architecte ou un maître d’œuvre, avec des plans, un descriptif des travaux et des entreprises assurées pour chaque lot, est plus facile à assurer qu’un chantier conduit par le particulier lui-même avec plusieurs artisans.

Pour une rénovation lourde, la maîtrise d’œuvre apporte aussi une coordination entre les entreprises, une vérification des interfaces et une organisation de la réception. Elle limite les zones grises de responsabilité, qui compliquent le règlement des sinistres.

Sur une maison ancienne de la Somme, en brique, en craie ou à pan de bois, la connaissance du bâti par le maître d’œuvre est un atout.

En cas de désordre de nature décennale, le propriétaire adresse une déclaration de sinistre à l’assureur, par lettre recommandée ou par tout moyen prévu au contrat. Elle décrit les désordres, leur localisation et leur date d’apparition, avec des photos et les références du contrat.

L’assureur dispose de soixante jours pour notifier sa décision sur le principe de la garantie, sur la base du rapport d’un expert qu’il désigne. S’il accepte, il doit présenter une offre d’indemnité dans un délai de quatre-vingt-dix jours à compter de la déclaration.

Si l’assureur ne respecte pas ces délais, l’assuré peut, après l’avoir notifié, engager les dépenses nécessaires à la réparation, avec une majoration des intérêts sur l’indemnité.

Ne réparez pas avant le passage de l’expert de l’assureur, sauf mesures conservatoires urgentes, documentées par des photos.

Dans une rénovation lourde, la question des existants est délicate. L’assurance dommages-ouvrage couvre les travaux neufs ; les dommages aux parties anciennes de la maison ne sont couverts que si elles sont devenues indivisibles des travaux neufs ou si le contrat le prévoit.

Une reprise en sous-œuvre qui provoque des fissures dans les murs anciens, une surélévation qui fait travailler les fondations existantes, une extension accolée qui entraîne des désordres dans la maison d’origine posent cette question. Le contrat doit être lu attentivement sur ce point.

Un état des lieux de la maison avant travaux, établi par un expert, facilite l’analyse en cas de sinistre.

Faites figurer cet état des lieux en annexe du contrat d’assurance quand c’est possible.

L’expert peut établir un état des lieux de la maison avant une rénovation lourde, suivre le chantier aux étapes clés, assister à la réception et, en cas de sinistre, vous accompagner dans la déclaration et l’expertise de l’assureur dommages-ouvrage.

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