Achat immobilier
Maison classée F ou G : évaluer les travaux avant d’acheter
Dans la Somme comme ailleurs, une part importante des maisons anciennes affiche une étiquette énergétique F ou G. Leur prix en tient compte, et elles attirent les acheteurs prêts à rénover. Mais l’étiquette ne dit pas tout : avant d’acheter, il faut savoir si le bâti supportera les travaux et dans quel ordre les mener.
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Achat immobilier
L’essentiel
Une maison classée F ou G peut devenir un bon logement, à condition que sa structure, sa toiture et ses murs soient sains et que la rénovation respecte le fonctionnement du bâti ancien. L’audit énergétique obligatoire à la vente propose des scénarios de travaux ; l’expert en bâtiment vérifie l’état du support et repère les désordres à traiter avant d’isoler. Le calendrier d’interdiction de location pèse sur les projets locatifs.
Le cadre
Ce que changent les étiquettes F et G
Depuis 2023, les logements les plus énergivores font l’objet de restrictions progressives. La loi Climat et résilience a prévu que les logements classés G ne puissent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, puis les logements classés F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Les loyers des logements F et G ne peuvent plus être augmentés lors d’une relocation ou d’un renouvellement.
Pour un propriétaire occupant, ces règles ne s’appliquent pas, mais la valeur de revente et le confort sont en jeu. Pour un investisseur, la rénovation devient une condition pour louer.
Ces échéances doivent être intégrées au plan de financement dès l’achat.
L’audit
Un document à lire de près
Pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G, un audit énergétique est obligatoire depuis 2023, étendu aux logements classés E depuis 2025. Réalisé par un professionnel qualifié, il propose au moins deux scénarios de travaux, dont un permettant d’atteindre la classe B en une ou plusieurs étapes, avec une estimation des coûts et des gains.
Cet audit est un bon point de départ. Il repose cependant sur une visite et des hypothèses, sans investigation destructive. Il ne vérifie pas l’état de la charpente qui recevra l’isolant, l’humidité des murs à doubler ou la solidité des planchers.
Ses estimations de coûts sont indicatives : elles doivent être confrontées aux devis réels.
Le support
Isoler un bâti sain, pas un bâti malade
Avant d’isoler, il faut s’assurer que le support est sain. Une toiture qui fuit sera refaite avant d’isoler les combles. Un mur humide sera traité avant d’être doublé. Une charpente attaquée par les insectes sera traitée et renforcée avant de recevoir un isolant et un parement. Un plancher bois dont les solives sont dégradées sera repris avant d’être isolé par en dessous.
Isoler sans traiter ces désordres revient à les masquer, et parfois à les aggraver : l’isolant retient l’humidité, le bois pourrit plus vite, les moisissures se développent derrière les doublages.
C’est le premier apport d’un examen par un expert en bâtiment avant l’achat.
Combles non isolés avec charpente apparente : un poste prioritaire, à condition que la charpente soit saine.
Le bâti ancien
Des murs qui doivent continuer à respirer
Les maisons picardes anciennes, en brique, en craie ou en torchis, ont des murs qui échangent de l’humidité avec l’intérieur et l’extérieur. Une rénovation énergétique qui ferme ces murs avec des matériaux étanches perturbe leur équilibre et peut provoquer des désordres.
Les solutions adaptées privilégient des isolants perméables à la vapeur, des enduits à la chaux, une ventilation efficace et une attention particulière aux pieds de murs. L’isolation par l’extérieur, quand elle est possible, protège le mur tout en conservant son inertie, à condition de choisir un isolant compatible.
Les professionnels formés au bâti ancien connaissent ces règles ; demandez-leur leurs références sur ce type de maison.
Les postes
Où partent les calories dans une maison F ou G
Dans une maison ancienne non isolée, la toiture et les combles sont le premier poste de déperdition, suivis des murs, des menuiseries, des planchers bas et du renouvellement d’air non maîtrisé. Le système de chauffage, chaudière ancienne ou convecteurs électriques, pèse lourd dans l’étiquette.
L’isolation des combles perdus est le geste le plus rentable, quand la charpente le permet. Le remplacement des menuiseries améliore le confort, mais doit s’accompagner d’une ventilation. Le changement de chauffage a un fort impact sur l’étiquette, à condition que les besoins aient été réduits auparavant.
L’ordre des travaux conditionne leur efficacité et leur coût global.
Les menuiseries
Fenêtres neuves et ventilation : un couple indissociable
Remplacer des fenêtres anciennes en simple vitrage est le premier réflexe des nouveaux propriétaires. Le gain de confort est réel, mais le gain énergétique est modeste si les murs et la toiture restent froids. Surtout, des menuiseries étanches suppriment les infiltrations d’air qui ventilaient la maison.
Sans ventilation adaptée, la vapeur d’eau produite à l’intérieur s’accumule et se condense sur les points froids : angles de murs, tableaux de fenêtres, plafonds sous combles. Les moisissures apparaissent dès le premier hiver.
Le remplacement des fenêtres doit donc être pensé avec la ventilation, et la jonction entre la menuiserie et le mur soignée pour éviter un pont thermique et des infiltrations.
Une chaudière ancienne pèse lourd dans l’étiquette, mais son remplacement vient après la réduction des besoins.
Le confort d’été
Ne pas oublier les fortes chaleurs
Une rénovation énergétique pensée uniquement pour l’hiver peut dégrader le confort d’été. Des combles isolés avec un isolant léger sous une couverture exposée au soleil, de grandes baies vitrées sans protection, une isolation intérieure qui supprime l’inertie des murs épais peuvent rendre les étages étouffants lors des épisodes de chaleur.
Les isolants denses en toiture, les protections solaires extérieures et le maintien de l’inertie des murs anciens limitent ce risque. La ventilation nocturne en été complète le dispositif.
Ces choix se font dès la conception des travaux et sont difficiles à rattraper ensuite.
L’ordre
Rénover dans le bon ordre
Une rénovation cohérente suit en principe cet ordre : réparer l’enveloppe (toiture, murs, humidité), isoler (combles, murs, planchers), remplacer les menuiseries, installer une ventilation adaptée, puis dimensionner le nouveau système de chauffage sur les besoins réduits. Installer une pompe à chaleur avant d’isoler conduit à la surdimensionner.
Une rénovation par étapes est possible, à condition de prévoir dès le départ les interfaces : débords de toiture pour une future isolation extérieure, emplacement de la ventilation, passages de gaines.
Un accompagnement par un professionnel indépendant aide à construire ce parcours.
Les aides
Aides publiques et conditions
Les travaux de rénovation énergétique peuvent bénéficier d’aides publiques, dont les conditions évoluent chaque année : ressources du ménage, nature des travaux, gain énergétique, recours à des entreprises qualifiées RGE, accompagnement obligatoire pour les rénovations d’ampleur. Les conseillers du service public de la rénovation de l’habitat informent gratuitement.
Ces aides ne doivent pas guider seules le choix des travaux : un geste aidé mais inadapté au bâti reste une erreur.
Vérifiez les conditions en vigueur avant de signer les devis : certaines aides exigent une demande préalable au démarrage du chantier.
La négociation
L’étiquette, un argument parmi d’autres
L’étiquette F ou G est en principe intégrée au prix, mais l’acquéreur peut aller plus loin en chiffrant les travaux réels. L’audit énergétique donne une première estimation ; les désordres du bâti, repérés par un expert, s’y ajoutent et ne figurent pas dans l’audit.
Un dossier réunissant l’audit, le rapport d’expert et quelques devis permet de négocier sur une base solide et de dimensionner le prêt travaux.
Il permet aussi de renoncer si le budget global dépasse ce que le bien vaut une fois rénové.
L’expertise
Le bilan avant achat d’une maison F ou G
L’expert examine l’état de la toiture, de la charpente, des murs, des planchers, des menuiseries et des réseaux, mesure l’humidité et repère les désordres qui devront être traités avant toute isolation. Il relit l’audit énergétique à la lumière de ses constats.
Les tarifs du bilan avant achat sont présentés sur notre page dédiée.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Peut-on encore louer une maison classée G ?
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail. Le calendrier se poursuit pour les classes F puis E.
L’audit énergétique est-il obligatoire à la vente ?
Oui pour les maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés F ou G depuis 2023, et E depuis 2025.
L’audit suffit-il pour connaître le coût des travaux ?
Il donne une estimation indicative. L’état réel du bâti et les devis d’entreprises peuvent la modifier sensiblement.
Par quoi commencer la rénovation ?
Par l’enveloppe et les désordres existants, puis l’isolation, les menuiseries, la ventilation et enfin le chauffage.
Peut-on isoler un mur ancien en brique ou en craie ?
Oui, avec des matériaux perméables à la vapeur et une attention particulière à l’humidité.
L’expert remplace-t-il l’auditeur énergétique ?
Non. Il vérifie l’état du bâti que l’audit ne contrôle pas. Les deux approches se complètent.
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