Acheter une amiénoise : les points que l’expert vérifie

À partir du milieu du dix-neuvième siècle, l’essor industriel d’Amiens a entraîné la construction de quartiers entiers de petites maisons de ville. L’amiénoise en est la forme emblématique : une façade étroite sur rue, une ou deux travées, un rez-de-chaussée surélevé au-dessus d’une cave, un étage et des combles. Les pièces se succèdent en enfilade, de la rue vers la cour.

Bâties en brique, avec des planchers en bois et des charpentes simples, ces maisons ont été construites rapidement et économiquement, parfois par lotissements entiers. Leur qualité varie donc d’une rue à l’autre et d’un constructeur à l’autre.

Elles ont presque toutes été transformées : extension à l’arrière, salle de bains créée dans une ancienne chambre, cloisons supprimées, combles aménagés.

L’amiénoise partage ses murs latéraux avec les maisons voisines. Ces murs mitoyens portent les planchers des deux maisons. Une fissure verticale à la jonction avec la façade, un plancher qui s’affaisse le long d’un mitoyen, une humidité qui vient de chez le voisin sont des situations classiques.

Les travaux réalisés chez les voisins, démolition d’un mur intérieur, création d’une ouverture, surélévation, peuvent affecter la maison. L’historique des travaux de la rue est utile à connaître.

Les réparations sur un mur mitoyen se décident en principe avec le voisin, et leur coût se partage selon les règles du Code civil.

À l’arrière, une grande part des amiénoises ont reçu une extension : cuisine, salle de bains, véranda. Ces ajouts sont couverts d’un toit plat ou à faible pente, en zinc, en membrane bitumineuse ou en tôle. Leur étanchéité vieillit vite, les relevés contre le mur de la maison se décollent, les évacuations se bouchent.

Les infiltrations à la jonction entre l’extension et la maison sont la première cause d’humidité dans ces pièces. Les fondations de l’extension, moins profondes que celles de la maison, peuvent tasser et ouvrir une fissure verticale à la jonction.

L’expert monte voir le toit plat quand c’est possible, examine les relevés, les évacuations et les plafonds intérieurs.

La toiture de l’amiénoise est simple, mais ses points de jonction avec les voisins sont délicats : chéneaux ou gouttières partagés, solins contre un mur mitoyen plus haut, souches de cheminées en limite. Une infiltration peut venir de chez le voisin, ou partir chez lui.

Les combles aménagés ont parfois été isolés sans ventilation de la couverture, ce qui expose la charpente à la condensation. Les souches de cheminées en brique, exposées aux intempéries, peuvent se dégrader et laisser passer l’eau.

Une observation depuis la rue avec des jumelles, puis dans les combles, donne une bonne idée de l’état général.

Une amiénoise non rénovée a une performance énergétique modeste : murs de brique peu épais en façade, menuiseries anciennes, toiture peu isolée. Ses murs mitoyens limitent toutefois les déperditions, ce qui lui donne un avantage sur une maison isolée.

L’isolation de la façade sur rue par l’extérieur est rarement possible, pour des raisons d’alignement et d’urbanisme. L’isolation par l’intérieur doit être conçue pour ne pas piéger l’humidité dans la brique. Les combles, les menuiseries et la ventilation sont les leviers les plus simples.

Le DPE donne une classe et des recommandations ; un audit énergétique, obligatoire pour la vente des maisons classées E, F ou G selon le calendrier en vigueur, est plus détaillé.