Achat immobilier
Acheter dans la Somme : lire l’état des risques avant de signer
Avant une vente, le vendeur doit remettre à l’acquéreur une information sur les risques auxquels le bien est exposé. Dans la Somme, ce document peut paraître rassurant : pas de séisme notable, pas de volcan, peu de plans de prévention. Pourtant, inondations, remontées de nappe, cavités et coulées de boue sont bien réels. Voici comment lire ce dossier et compléter l’information.
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L’essentiel
L’état des risques réglementaire rassemble les plans de prévention applicables, le zonage sismique, le potentiel radon et, depuis peu, l’exposition au recul du trait de côte, avec la déclaration des sinistres indemnisés pendant la propriété du vendeur. Il ne dit pas tout : cavités recensées, historique des arrêtés, exposition aux argiles ou au ruissellement se consultent à part sur Géorisques. Un regard d’expert sur le terrain fait le lien entre ces données et la maison visitée.
Le cadre
Une obligation d’information encadrée par la loi
L’article L125-5 du code de l’environnement impose au vendeur et au bailleur d’informer l’acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers et technologiques connus. Cette information prend la forme d’un état des risques, à joindre à la promesse ou à l’acte de vente et au contrat de location.
Depuis 2023, l’information doit être donnée plus tôt : les annonces immobilières renvoient vers Géorisques et l’état des risques doit être remis dès la première visite. L’acquéreur a ainsi le temps de s’informer avant de faire une offre.
Si cette information n’a pas été fournie, l’acquéreur peut, selon les cas, demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.
Le contenu
Ce que l’on trouve dans l’état des risques
Le document indique si le bien se situe dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, prescrit, appliqué par anticipation ou approuvé. Il précise la zone de sismicité, de 1 à 5 : les communes de la Somme se situent en zone 1, de sismicité très faible. Il mentionne le potentiel radon de la commune, de catégorie 1 dans les communes que nous avons étudiées.
Pour les communes concernées, il signale l’exposition au recul du trait de côte. Il comporte enfin la déclaration du vendeur sur les sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre des catastrophes naturelles ou technologiques pendant qu’il était propriétaire.
Cette dernière information est essentielle : elle révèle si la maison elle-même a déjà été touchée.
Les limites
Ce que l’état des risques ne dit pas
Le document réglementaire est centré sur les plans de prévention et quelques zonages nationaux. Il ne recense pas les cavités souterraines inventoriées hors plan, ni les mouvements de terrain connus, ni l’historique complet des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune, ni l’exposition au retrait-gonflement des argiles pour une maison existante.
Une commune peut ainsi avoir connu plusieurs arrêtés pour inondations et coulées de boue sans être couverte par un plan de prévention. Une maison peut se trouver au-dessus d’une cavité recensée sans que l’état des risques le mentionne.
Ces informations sont pourtant accessibles gratuitement sur Géorisques, commune par commune et adresse par adresse.
Il ne dit rien non plus de l’état du bâtiment : fissures, humidité, toiture ou réseaux relèvent d’un examen sur place.
Carte des risques d’une commune : un premier repère, à confronter à l’observation de la maison.
Géorisques
Consulter le rapport de risques à l’adresse
Le site Géorisques propose un rapport de risques pour une adresse précise. Il croise les bases nationales : inondations, remontées de nappe, cavités, mouvements de terrain, argiles, installations industrielles, pollution des sols, radon, séisme. Il présente aussi la liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune.
Ce rapport n’a pas de valeur réglementaire, mais il donne une vision bien plus complète que l’état des risques. Il est utile de le consulter avant la première visite et de le relire avant de faire une offre.
Gardez en tête que les données sont établies à l’échelle de cartes nationales : elles indiquent une exposition, pas un diagnostic de la parcelle.
Les risques de la Somme
Quatre phénomènes à surveiller dans le département
Dans la Somme, quatre familles de phénomènes reviennent dans les données publiques. Les inondations de vallée et les remontées de nappe, avec l’épisode majeur de 2001 qui a touché la Somme et ses affluents. Les inondations et coulées de boue liées aux orages, qui concernent aussi les plateaux. Les cavités souterraines, très présentes dans certaines communes du Santerre et du Plateau picard. Et, plus localement, les sols argileux sensibles à la sécheresse.
Sur le littoral s’ajoutent la submersion marine dans les terres basses et le recul des falaises au sud. Les sols compressibles des fonds de vallée concernent les maisons au bord des étangs.
Chaque commune a son profil. Les chiffres varient fortement d’un village à l’autre, même voisins.
La visite
Vérifier sur place ce que disent les données
Les données publiques orientent le regard ; la visite permet de vérifier. Dans une commune soumise aux remontées de nappe, on regarde la cave, le sous-sol, le pied des murs, la hauteur du plancher. Dans une commune à cavités, on observe les sols extérieurs, les dallages, les fissures. Dans un village en bas de versant, on repère les traces de boue, les seuils, les rampes.
Les questions au vendeur sont tout aussi importantes : la maison a-t-elle déjà été inondée, même sans indemnisation ? Des travaux de reprise ont-ils été faits ? Pourquoi ce mur a-t-il été refait ?
Les réponses écrites, annexées à la promesse, protègent l’acquéreur.
Le pied des murs révèle les traces d’inondations ou de remontées passées que le dossier ne mentionne pas toujours.
Le vendeur
Ce que le vendeur doit déclarer
Le vendeur doit déclarer les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles ou technologiques survenus pendant sa période de propriété. Il n’est pas tenu par cette déclaration de signaler les sinistres antérieurs à son acquisition, mais il doit transmettre l’information qu’il a lui-même reçue lors de son achat.
Au-delà de l’état des risques, le vendeur est tenu d’un devoir d’information sur les éléments déterminants dont il a connaissance. Taire une inondation récente ou une fissure réparée en connaissance de cause peut engager sa responsabilité.
Une question écrite précise, posée avant la promesse, oblige le vendeur à se positionner.
La promesse
Intégrer les risques dans la négociation
Un risque identifié n’empêche pas forcément l’achat. Il peut justifier une négociation du prix, une condition suspensive liée à une étude complémentaire, ou des travaux de protection à prévoir dans le budget. L’important est de le connaître avant de s’engager.
Si une étude de sol, une inspection de cavité ou un diagnostic d’humidité sont nécessaires, il est possible de les prévoir avant la signature de la promesse ou pendant le délai de rétractation, avec l’accord du vendeur pour l’accès au bien.
Le notaire peut intégrer une clause adaptée à la situation.
L’assurance
Assurer une maison exposée
Tout contrat d’assurance habitation inclut la garantie catastrophe naturelle. Elle s’applique en cas d’arrêté reconnaissant l’événement sur la commune, avec une franchise légale. Dans certaines zones très exposées, les conditions peuvent être plus strictes si la commune n’a pas de plan de prévention et que les arrêtés se répètent.
Avant d’acheter, interrogez votre assureur sur les conditions applicables à l’adresse. Un bien sinistré à répétition peut voir sa franchise modulée.
Conservez l’état des risques et les échanges avec le vendeur : ils serviront en cas de litige.
L’expertise
Le bilan avant achat face aux risques
Lors d’un bilan avant achat, l’expert consulte les données publiques de la commune et de l’adresse, puis examine la maison avec ces informations en tête. Il signale les indices de sinistres passés, les points de vulnérabilité et les investigations complémentaires utiles.
Le rapport vous aide à poser les bonnes questions au vendeur et à négocier sur des bases objectives. Les tarifs du bilan avant achat sont présentés sur notre page dédiée.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
L’état des risques est-il obligatoire dans la Somme ?
Il l’est dès que la commune est concernée par l’un des cas prévus par la loi, notamment un plan de prévention. La déclaration des sinistres indemnisés pendant la propriété du vendeur s’impose dans tous les cas.
Quand l’état des risques doit-il être remis ?
Dès la première visite du bien, puis annexé à la promesse et à l’acte de vente.
L’état des risques mentionne-t-il les cavités ?
Pas systématiquement. Les cavités recensées hors plan de prévention se consultent sur Géorisques.
Le vendeur doit-il signaler une ancienne inondation ?
Il doit déclarer les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles pendant sa propriété, et plus largement les informations déterminantes dont il a connaissance.
Que faire si l’information n’a pas été donnée ?
L’acquéreur peut, selon les cas, demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Un avocat ou le notaire peut conseiller.
Le rapport Géorisques remplace-t-il l’état des risques ?
Non, il le complète. Il n’a pas de valeur réglementaire mais donne une vision plus large des risques à l’adresse.
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