Diagnostics immobiliers : ce qu’ils disent et ce qu’ils taisent

Le dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse puis à l’acte de vente. Sa composition dépend de l’âge du bien, de sa localisation et de ses équipements. Il comprend le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques, et selon les cas le constat de risque d’exposition au plomb, l’état amiante, les états des installations d’électricité et de gaz, l’état relatif aux termites, l’information sur la mérule, le contrôle de l’assainissement non collectif et, en copropriété, le mesurage de la surface privative.

Chaque diagnostic est réalisé par un professionnel certifié dans le domaine concerné, sauf l’état des risques et le contrôle d’assainissement qui relèvent d’autres circuits. Il a une durée de validité propre.

Ces documents protègent le vendeur contre certaines actions de l’acquéreur s’ils ont été correctement établis.

L’état amiante concerne les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il repère les matériaux accessibles sans travaux destructifs : plaques de fibrociment, conduits, dalles de sol, flocages. Il ne garantit pas l’absence d’amiante dans les parties cachées, qui devront être recherchées avant des travaux.

Le constat de risque d’exposition au plomb concerne les logements construits avant 1949. Il porte sur les revêtements, peintures en particulier. Il ne vise pas les canalisations d’eau en plomb, qui doivent être recherchées par ailleurs.

Ces deux diagnostics sont essentiels pour la santé, mais ils ne disent rien de la solidité ou de l’humidité de la maison.

L’état relatif aux termites n’est obligatoire que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. L’information sur la mérule s’impose dans les zones où un arrêté a été pris. En dehors de ces zones, l’absence de diagnostic ne signifie pas l’absence d’insectes ou de champignons.

Le contrôle de l’assainissement non collectif, réalisé par le service public compétent, indique si l’installation est conforme ou si des travaux sont nécessaires. L’état des risques informe sur les plans de prévention et quelques zonages, mais pas sur l’ensemble des risques connus à l’adresse.

Chacun de ces documents a un périmètre précis, défini par les textes.

Le bâti de la Somme a ses fragilités propres, qu’aucun diagnostic obligatoire n’aborde. Une maison en torchis sur pan de bois peut avoir une sablière basse pourrie sous un enduit en bon état. Un mur en craie peut s’effriter derrière un doublage. Une maison de ville en brique peut avoir des linteaux rouillés et des solives dégradées dans les mitoyens.

Dans la vallée, une cave régulièrement inondée par la nappe n’apparaît dans aucun rapport si le vendeur n’a jamais été indemnisé. Sur les plateaux, une fissure liée à une ancienne cavité ne figure dans aucun document.

Ces situations se repèrent par un examen du bâtiment et une connaissance du contexte local, pas par un diagnostic réglementaire.

Le diagnostiqueur engage sa responsabilité si son rapport est erroné, par exemple s’il omet un matériau amiantifère visible et accessible, ou si le DPE repose sur des données fausses. Il doit être assuré pour cette activité.

L’acquéreur qui découvre une erreur après la vente peut, selon les cas, rechercher la responsabilité du diagnostiqueur pour obtenir réparation de son préjudice. Cette action ne porte que sur ce que le diagnostic devait examiner.

Elle ne couvre pas un désordre qui sortait du périmètre du diagnostic, comme une fissure ou une humidité.

Le bilan avant achat examine la maison dans son ensemble : structure, fissures, humidité, toiture et charpente visibles, menuiseries, abords, indices de sinistres passés. Il s’appuie sur le dossier de diagnostics et sur les risques connus de la commune, puis signale les désordres et les travaux à prévoir.

Il ne remplace pas les diagnostics obligatoires, que seul un diagnostiqueur certifié peut établir. Les deux approches se complètent. Les tarifs du bilan avant achat sont présentés sur notre page dédiée.