VEFA : appels de fonds et étapes du chantier

En vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions au fur et à mesure de leur exécution. En contrepartie, il paie le prix par fractions, à mesure de l’avancement des travaux. Ce mécanisme protège le promoteur, qui finance le chantier, et l’acquéreur, qui ne paie que ce qui est construit.

Le contrat de vente fixe l’échéancier, dans le respect des plafonds légaux. Il précise les étapes, les modalités de justification et les délais de paiement.

Les appels de fonds sont adressés par le vendeur ou son mandataire, en principe accompagnés d’une attestation de l’architecte ou du maître d’œuvre certifiant l’achèvement de l’étape.

Cette logique suppose une vigilance de l’acquéreur à chaque courrier : vérifier l’étape annoncée, le pourcentage cumulé et la pièce justificative avant de transmettre l’ordre de paiement à la banque.

Avant l’acte de vente, un contrat de réservation peut être signé, avec un dépôt de garantie versé sur un compte spécial. Son montant est plafonné : 5 % du prix prévisionnel si la vente doit être conclue dans l’année, 2 % si elle doit l’être dans les deux ans, aucun dépôt au-delà.

Ce dépôt est restitué à l’acquéreur dans certains cas prévus par la loi : vente non conclue dans le délai, prix supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel, prêt non obtenu, réduction importante des équipements ou de la qualité prévus.

Le contrat de réservation doit comporter une note technique sommaire décrivant le logement et l’immeuble.

Les promoteurs proposent volontiers de personnaliser le logement : choix de revêtements, déplacement d’une cloison, prises supplémentaires. Ces travaux modificatifs font l’objet d’un avenant ou d’un devis distinct, avec leur propre calendrier de paiement. Ils ne doivent pas être confondus avec les appels de fonds du prix principal.

Vérifiez que chaque modification est décrite précisément, avec un plan mis à jour, un prix ferme et une date limite de demande. Une modification acceptée oralement mais jamais formalisée sera difficile à faire valoir à la livraison.

Lors des visites, l’expert contrôle que les modifications commandées ont bien été exécutées.

Quand l’achat est financé par un crédit, la banque débloque les fonds au fur et à mesure des appels, sur présentation des justificatifs. Pendant le chantier, l’emprunteur paie des intérêts sur les sommes débloquées, appelés intérêts intercalaires, ou bénéficie d’un différé selon le contrat de prêt.

Un retard de chantier prolonge cette période et augmente son coût. À l’inverse, un appel de fonds prématuré fait payer des intérêts sur des sommes qui n’auraient pas dû être versées.

Transmettre à la banque les appels de fonds vérifiés, et pas avant, limite ce coût.

Le solde de 5 % est payable à la mise à disposition du logement, lors de la livraison. Si l’acquéreur émet des réserves sur la conformité, il peut consigner ce solde, c’est-à-dire le déposer chez un tiers, jusqu’à la levée des réserves, selon les conditions prévues par le texte et par le contrat.

Cette consignation est un levier important pour obtenir la correction des défauts constatés. Elle doit être mise en œuvre selon la procédure prévue, en lien avec le notaire.

Une préparation soigneuse de la livraison, avec une liste précise des réserves, conditionne l’efficacité de ce mécanisme.

Nous accompagnons les acquéreurs en VEFA aux étapes clés : visite des cloisons avant fermeture, pré-livraison, livraison et levée des réserves. À chaque étape, l’expert vérifie l’avancement, la conformité et la qualité, et vous aide à formaliser vos observations auprès du promoteur.