En VEFA, chaque acquéreur prend livraison de ses parties privatives : son appartement, sa cave, son parking. Les parties communes, qui appartiennent à l’ensemble des copropriétaires, sont livrées au syndicat des copropriétaires, personne morale représentée par le syndic.

Cette livraison fait l’objet d’un procès-verbal distinct, signé par le promoteur et le syndic, sur lequel sont inscrites les réserves. Elle intervient au moment de la mise à disposition des premiers logements ou peu après.

Elle ne se confond pas avec la réception des travaux, signée entre le promoteur et les entreprises, qui fait courir les garanties des constructeurs.

Les toitures-terrasses et leurs relevés d’étanchéité, les évacuations d’eaux pluviales, les joints de dilatation. Les parkings souterrains, sensibles aux infiltrations par les murs enterrés, les joints et la dalle supérieure. Les façades, leurs enduits, leurs bardages et leurs garde-corps.

Les équipements communs : ascenseur, portes de garage automatiques, contrôle d’accès, interphones, éclairage, ventilation des parkings, désenfumage. Les espaces extérieurs : voiries, cheminements, espaces verts, éclairage, clôtures, local à vélos, local poubelles.

Chacun de ces éléments doit être conforme aux plans et à la notice descriptive, et fonctionner correctement.

Une visite par temps de pluie, quand c’est possible, révèle des infiltrations invisibles par temps sec. Les accès des personnes à mobilité réduite méritent aussi un contrôle.

À la livraison, le syndic doit obtenir du promoteur les documents qui permettront d’entretenir l’immeuble : plans conformes à l’exécution, notices des équipements, dossier des ouvrages exécutés, dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage, procès-verbaux de réception des travaux, attestations d’assurance des entreprises et références de la dommages-ouvrage.

Ces documents sont indispensables pour les interventions futures : localisation des réseaux, caractéristiques de l’étanchéité, références des matériels, conditions de garantie des fabricants. Leur absence complique et renchérit chaque intervention.

Le conseil syndical a intérêt à vérifier que ce dossier a bien été remis et archivé.

Une copropriété neuve doit rapidement souscrire les contrats d’entretien de ses équipements : ascenseur, portes de garage, ventilation, chaufferie collective le cas échéant, espaces verts, nettoyage. Certains contrats sont obligatoires, comme celui de l’ascenseur.

Un défaut d’entretien peut être opposé par un assureur ou une entreprise pour refuser une prise en charge au titre des garanties. Il faut donc démarrer ces contrats dès la livraison, sans attendre la fin de la première année.

Le syndic présente ces contrats lors de la première assemblée générale.

L’assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur couvre aussi les parties communes. Le syndic déclare les désordres de nature décennale à l’assureur, qui doit prendre position dans les soixante jours et faire une offre dans les quatre-vingt-dix jours s’il accepte la garantie.

Pendant l’année de parfait achèvement, les désordres signalés relèvent des entreprises. Les équipements communs dissociables relèvent de la garantie de bon fonctionnement d’au moins deux ans.

Le syndic doit conserver les références des contrats d’assurance, les procès-verbaux de réception et la liste des entreprises intervenues.

Chaque copropriétaire peut signaler au syndic les défauts qu’il constate dans les parties communes. Un tableau partagé, tenu par le conseil syndical, permet de centraliser ces signalements et de suivre leur traitement.

Les copropriétaires peuvent aussi demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’une résolution visant à confier une mission d’assistance à un expert indépendant pour la livraison et le suivi des réserves.

Un copropriétaire n’a pas qualité pour agir seul sur les parties communes, sauf préjudice personnel.