VEFA
Livraison VEFA : réserves, délai d’un mois et garanties
Le jour de la livraison d’un logement acheté sur plan, l’acquéreur signe un procès-verbal, reçoit ses clés et peut inscrire des réserves. Mais la loi lui laisse aussi un mois supplémentaire pour signaler les défauts apparents, puis un délai précis pour agir. Mal connus, ces délais font perdre des droits chaque année à des acquéreurs.
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VEFA
L’essentiel
À la livraison en VEFA, l’acquéreur inscrit ses réserves sur le procès-verbal. Il dispose ensuite d’un mois après la prise de possession pour signaler par lettre recommandée les défauts apparents qu’il découvre, selon l’article 1642-1 du Code civil. Si le vendeur ne les corrige pas, l’action en justice doit être engagée dans l’année qui suit, selon l’article 1648. Les garanties des constructeurs prennent le relais pour les désordres cachés.
La livraison
Un acte juridique, pas une simple remise de clés
La livraison est le moment où le vendeur met le logement à la disposition de l’acquéreur. Elle fait l’objet d’un procès-verbal signé par les deux parties, sur lequel l’acquéreur inscrit ses réserves : défauts d’exécution, non-conformités, éléments manquants. Le solde du prix est payable à cette occasion, avec possibilité de consignation en cas de réserves sur la conformité.
Il ne faut pas confondre la livraison, entre le promoteur et l’acquéreur, avec la réception des travaux, entre le promoteur et les entreprises. La réception, en principe antérieure, fait courir les garanties des constructeurs.
Demandez la date de réception des travaux : elle conditionne les délais de garantie.
Les réserves
Rédiger des réserves précises
Une réserve efficace est précise : elle localise le défaut, le décrit et, si possible, renvoie à une photo. « Rayure de 10 cm sur le vantail gauche de la porte-fenêtre du séjour » vaut mieux que « menuiseries abîmées ». Une réserve vague est difficile à faire lever et à faire valoir.
Toutes les réserves doivent figurer sur le procès-verbal ou sur une liste annexée, signée par les deux parties. Ne signez pas un procès-verbal sans réserves si vous avez constaté des défauts, même mineurs, même si l’on vous promet une intervention rapide.
Gardez un exemplaire signé du procès-verbal et de ses annexes.
Si la liste est longue, demandez à la compléter sur une feuille annexe numérotée, paraphée par le représentant du promoteur.
Le mois
Un mois de plus pour les défauts apparents
L’article 1642-1 du Code civil prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de construction ou défauts de conformité apparents ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.
En pratique, l’acquéreur peut donc signaler, dans le mois qui suit son entrée dans les lieux, les défauts apparents qu’il n’avait pas vus le jour de la livraison. Il le fait par lettre recommandée avec accusé de réception, en listant précisément chaque défaut.
Ce mois est précieux : l’occupation révèle des défauts invisibles lors d’une visite, comme une porte qui frotte ou une évacuation lente.
Réserve notée sur un procès-verbal de livraison : précise, localisée et photographiée, elle est plus facile à faire lever.
Les limites
Ce qui ne peut pas être testé le jour J
Certains équipements ne peuvent pas être éprouvés lors de la livraison : le chauffage livré en plein été, la climatisation en hiver, l’étanchéité d’une terrasse par temps sec, l’acoustique d’un logement dont les voisins ne sont pas installés. Le procès-verbal doit mentionner ces points comme non vérifiés.
Cette mention protège l’acquéreur : elle montre que le défaut éventuel n’était pas apparent au moment de la livraison. Il pourra être signalé dès qu’il se révèle, dans le mois ou au titre des garanties.
Testez ces équipements dès que possible après l’emménagement et notez les résultats.
L’année
Agir en justice dans le délai
Si le vendeur ne corrige pas les défauts réservés ou signalés dans le mois, l’acquéreur doit agir. L’article 1648 du Code civil impose d’introduire l’action, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents, c’est-à-dire en principe un an après l’expiration du délai d’un mois.
Ce délai est court et strict. Les promesses d’intervention du promoteur ne le suspendent pas. Une assignation, en référé ou au fond, est nécessaire pour le préserver.
Notez dans votre agenda la date limite et consultez un avocat suffisamment tôt si les réserves ne sont pas levées.
Les garanties
Parfait achèvement, biennale et décennale
Au-delà des défauts apparents, les désordres cachés relèvent des garanties des constructeurs, que le vendeur en VEFA doit à l’acquéreur. La garantie de parfait achèvement, due par les entreprises pendant un an à compter de la réception des travaux, couvre tous les désordres signalés. La garantie de bon fonctionnement couvre les équipements dissociables pendant au moins deux ans. La garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination.
L’assurance dommages-ouvrage, obligatoire et souscrite par le promoteur, préfinance la réparation des désordres de nature décennale, et dans certains cas des désordres survenant pendant l’année de parfait achèvement après mise en demeure restée infructueuse.
Demandez les références de cette assurance lors de la livraison.
Un défaut marqué au ruban adhésif et photographié : la base d’une réserve exploitable.
Les premiers mois
Distinguer le normal de l’anormal
Un logement neuf vit ses premiers mois : les matériaux sèchent, les bétons et les enduits perdent leur humidité de construction. Une légère condensation sur les vitrages, quelques microfissures aux angles des plafonds ou aux jonctions de plaques peuvent apparaître sans gravité. Une ventilation qui fonctionne en permanence et un chauffage régulier accélèrent ce séchage.
D’autres signes sont anormaux : infiltration sous une fenêtre, tache qui s’agrandit au plafond, fissure qui traverse un mur porteur, carrelage qui se décolle, odeur d’égout. Ils doivent être signalés sans attendre, par écrit, au promoteur et, selon leur nature, à l’assureur dommages-ouvrage.
En cas de doute, un avis technique permet de trancher.
Les erreurs
Les pièges qui font perdre des droits
Signer le procès-verbal sans réserves pour ne pas retarder la remise des clés. Formuler des réserves vagues. Se contenter de promesses orales du promoteur. Laisser passer le délai d’un mois sans courrier recommandé. Attendre que le promoteur intervienne au-delà du délai d’un an sans avoir assigné. Réparer soi-même un défaut réservé.
Ces erreurs sont évitables avec un peu de méthode et un calendrier bien tenu. Elles sont pourtant à l’origine d’une bonne part des litiges perdus par les acquéreurs.
La levée
Suivre la levée des réserves
Après la livraison, le promoteur organise l’intervention des entreprises pour lever les réserves. Chaque intervention doit être vérifiée : la réserve est-elle réellement levée, la réparation est-elle propre, n’a-t-elle pas créé un autre défaut ?
Un procès-verbal de levée des réserves, signé par l’acquéreur, acte la fin de chaque point. Ne signez que pour les réserves effectivement levées, en conservant les autres.
Si la consignation du solde a été mise en place, sa libération intervient à la levée des réserves de conformité, selon les modalités prévues.
Le calendrier
Récapituler les dates clés
Jour J : livraison, procès-verbal avec réserves, remise des clés. Jusqu’à J plus un mois : signalement par lettre recommandée des défauts apparents découverts. Jusqu’à J plus treize mois environ : action en justice pour les défauts apparents non corrigés. Un an après la réception des travaux : fin de la garantie de parfait achèvement. Deux ans : fin de la garantie de bon fonctionnement. Dix ans : fin de la garantie décennale.
Ces dates ne partent pas toutes du même point : livraison pour les unes, réception des travaux pour les autres. Notez-les précisément dès la livraison.
L’expertise
Un accompagnement à la livraison
L’expert vous accompagne le jour de la livraison pour contrôler le logement, formuler des réserves précises et vérifier la conformité. Il peut revenir lors de la levée des réserves et vous aider à préparer le courrier du mois suivant.
Les tarifs de la visite de livraison VEFA sont présentés sur notre page dédiée.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Puis-je signaler des défauts après la livraison ?
Oui, les défauts apparents découverts dans le mois suivant la prise de possession, par lettre recommandée, selon l’article 1642-1 du Code civil.
Quel est le délai pour agir en justice ?
L’action doit être engagée dans l’année qui suit l’expiration du délai d’un mois, selon l’article 1648. Les promesses du promoteur ne suspendent pas ce délai.
Dois-je signer le procès-verbal sans réserves ?
Non, si vous avez constaté des défauts. Inscrivez-les tous, même mineurs.
Quelle différence entre livraison et réception ?
La livraison lie le promoteur et l’acquéreur ; la réception lie le promoteur et les entreprises. Les garanties des constructeurs courent à partir de la réception.
La dommages-ouvrage me protège-t-elle ?
Oui, elle préfinance la réparation des désordres de nature décennale et, dans certains cas, de désordres pendant l’année de parfait achèvement.
Peut-on retenir le solde du prix ?
Il peut être consigné en cas de réserves sur la conformité, jusqu’à leur levée, selon la procédure prévue.
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