Garantie financière d’achèvement : ce qu’elle protège en VEFA

L’article L261-10-1 du code de la construction et de l’habitation impose au vendeur d’un immeuble à construire, pour les ventes en secteur protégé, de souscrire une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble. Cette garantie est donnée par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance agréés.

Son objet est simple : si le vendeur ne peut pas terminer le chantier, faute de moyens financiers, le garant met à disposition les sommes nécessaires pour achever l’immeuble. Les acquéreurs obtiennent ainsi le logement qu’ils ont acheté, même si le promoteur a disparu.

Depuis 2015, seule cette garantie extrinsèque est admise pour les logements. L’ancienne garantie intrinsèque, fondée sur la solidité financière du promoteur, a été supprimée.

L’acte de vente doit mentionner la garantie financière d’achèvement et comporter une attestation du garant, ou y faire référence. Le contrat de réservation l’évoque déjà. Vérifiez le nom du garant, la nature de son agrément et la référence de la garantie.

Le notaire contrôle en principe l’existence de la garantie avant de recevoir l’acte. L’acquéreur peut néanmoins demander une copie de l’attestation et la conserver avec ses documents.

Une hésitation du vendeur à fournir ce document est un signal d’alerte.

La garantie financière d’achèvement couvre l’achèvement de l’immeuble, c’est-à-dire l’exécution des ouvrages et l’installation des éléments d’équipement indispensables à son utilisation conformément à sa destination. Elle ne couvre pas les pénalités de retard, les intérêts intercalaires supplémentaires, les frais de relogement pendant le retard.

Elle ne couvre pas non plus les défauts de construction : ceux-ci relèvent des garanties des constructeurs et de l’assurance dommages-ouvrage. Les travaux modificatifs demandés par l’acquéreur, s’ils n’étaient pas compris dans le prix, peuvent rester à sa charge.

Connaître ces limites permet d’anticiper les conséquences d’une défaillance.

Le coût final de l’achèvement peut dépasser le budget initial : les nouveaux intervenants découvrent parfois des ouvrages à reprendre, des matériaux disparus du chantier ou des sous-traitants impayés qui ont quitté le site. Le garant en supporte la charge dans la limite de son engagement.

Le notaire qui a reçu les actes de vente est un interlocuteur clé en cas de difficulté. Il détient les attestations de garantie, connaît la structure de l’opération et peut informer les acquéreurs sur les démarches à engager.

Il ne représente pas les intérêts de chaque acquéreur contre le promoteur, mais il peut orienter vers les bons interlocuteurs et vérifier les pièces. Un avocat reste nécessaire pour défendre les intérêts des acquéreurs dans une procédure.

Certains signes doivent alerter l’acquéreur pendant le chantier : chantier à l’arrêt prolongé sans explication, entreprises qui quittent le site, appels de fonds émis sans avancement visible, courriers du promoteur évasifs, difficultés à joindre l’interlocuteur habituel, informations dans la presse locale ou au registre du commerce.

Face à ces signaux, réunir les acquéreurs du programme, s’informer auprès du notaire et vérifier l’état des appels de fonds au regard de l’avancement réel permet de réagir tôt. Une visite du chantier par un expert peut objectiver l’avancement.

Ne payez jamais un appel de fonds qui ne correspond pas à un stade réellement atteint.

Dans la Somme, les programmes en VEFA se concentrent sur l’agglomération d’Amiens, quelques villes moyennes et le littoral. Les promoteurs vont des groupes nationaux aux opérateurs régionaux. Quelle que soit leur taille, la garantie financière d’achèvement est obligatoire pour les logements.

Renseignez-vous sur les réalisations antérieures du promoteur, visitez si possible un programme livré, interrogez des acquéreurs. Ces démarches simples complètent la vérification juridique.