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Parties communes d’une copropriété neuve : la livraison oubliée
Dans un immeuble neuf, chaque acquéreur réceptionne son appartement. Mais qui réceptionne le hall, la toiture-terrasse, le parking souterrain, l’ascenseur et les espaces verts ? La livraison des parties communes est une étape décisive, parfois bâclée. Les défauts non réservés à ce moment deviennent difficiles à faire reprendre.
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L’essentiel
Les parties communes d’une copropriété neuve sont livrées par le promoteur au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Cette livraison obéit aux mêmes règles que celle des logements : réserves au procès-verbal, délai d’un mois pour les défauts apparents, action dans l’année. Le syndic, parfois désigné par le promoteur lui-même, doit être vigilant ; les copropriétaires peuvent demander l’assistance d’un expert indépendant.
Le principe
Deux livraisons distinctes
En VEFA, chaque acquéreur prend livraison de ses parties privatives : son appartement, sa cave, son parking. Les parties communes, qui appartiennent à l’ensemble des copropriétaires, sont livrées au syndicat des copropriétaires, personne morale représentée par le syndic.
Cette livraison fait l’objet d’un procès-verbal distinct, signé par le promoteur et le syndic, sur lequel sont inscrites les réserves. Elle intervient au moment de la mise à disposition des premiers logements ou peu après.
Elle ne se confond pas avec la réception des travaux, signée entre le promoteur et les entreprises, qui fait courir les garanties des constructeurs.
Le syndic
Un syndic désigné au départ par le promoteur
Au démarrage d’une copropriété neuve, le premier syndic est en principe désigné dans le règlement de copropriété, rédigé par le promoteur. Ce syndic provisoire reste en place jusqu’à la première assemblée générale, qui doit le confirmer ou en élire un autre.
Cette situation peut poser une question d’indépendance : un syndic proche du promoteur peut être moins exigeant lors de la livraison des parties communes. Les copropriétaires ont intérêt à s’organiser rapidement, à élire un conseil syndical et à suivre de près cette étape.
La première assemblée générale est l’occasion de faire le point sur les réserves et de décider d’une éventuelle expertise.
Les points sensibles
Ce qu’il faut examiner dans un immeuble neuf
Les toitures-terrasses et leurs relevés d’étanchéité, les évacuations d’eaux pluviales, les joints de dilatation. Les parkings souterrains, sensibles aux infiltrations par les murs enterrés, les joints et la dalle supérieure. Les façades, leurs enduits, leurs bardages et leurs garde-corps.
Les équipements communs : ascenseur, portes de garage automatiques, contrôle d’accès, interphones, éclairage, ventilation des parkings, désenfumage. Les espaces extérieurs : voiries, cheminements, espaces verts, éclairage, clôtures, local à vélos, local poubelles.
Chacun de ces éléments doit être conforme aux plans et à la notice descriptive, et fonctionner correctement.
Une visite par temps de pluie, quand c’est possible, révèle des infiltrations invisibles par temps sec. Les accès des personnes à mobilité réduite méritent aussi un contrôle.
Parking souterrain d’immeuble neuf : les infiltrations par les murs enterrés et la dalle sont à réserver dès la livraison.
Les réserves
Rédiger des réserves exploitables
Comme pour un logement, une réserve utile est précise : localisation, description du défaut, photo. Une liste structurée par zone, toiture, façades, hall, cages d’escalier, parking, extérieurs, facilite le suivi de la levée.
Les éléments qui ne peuvent pas être testés le jour de la livraison, chauffage collectif en été, étanchéité d’une terrasse par temps sec, doivent être mentionnés comme non vérifiés.
Le procès-verbal et ses annexes doivent être conservés par le syndic et communiqués aux copropriétaires.
Les documents
Le dossier des ouvrages exécutés
À la livraison, le syndic doit obtenir du promoteur les documents qui permettront d’entretenir l’immeuble : plans conformes à l’exécution, notices des équipements, dossier des ouvrages exécutés, dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage, procès-verbaux de réception des travaux, attestations d’assurance des entreprises et références de la dommages-ouvrage.
Ces documents sont indispensables pour les interventions futures : localisation des réseaux, caractéristiques de l’étanchéité, références des matériels, conditions de garantie des fabricants. Leur absence complique et renchérit chaque intervention.
Le conseil syndical a intérêt à vérifier que ce dossier a bien été remis et archivé.
Le parking
Infiltrations et ventilation des sous-sols
Les parkings souterrains des immeubles neufs sont des ouvrages exposés. Les murs enterrés, la dalle de couverture sous les espaces verts ou les voiries, les joints de dilatation et les traversées de réseaux sont autant de points d’entrée possibles pour l’eau. Des traces blanches de calcite, des coulures ou des flaques récurrentes au même endroit signalent une infiltration.
Dans les vallées de la Somme, la proximité de la nappe ajoute une pression d’eau sur les ouvrages enterrés, qui doivent être conçus en conséquence.
La ventilation et le désenfumage du parking, l’éclairage de sécurité et les portes automatiques doivent aussi être testés lors de la livraison.
Local à vélos et local poubelles : des parties communes vite oubliées lors de la livraison.
L’entretien
Mettre en place les contrats dès le départ
Une copropriété neuve doit rapidement souscrire les contrats d’entretien de ses équipements : ascenseur, portes de garage, ventilation, chaufferie collective le cas échéant, espaces verts, nettoyage. Certains contrats sont obligatoires, comme celui de l’ascenseur.
Un défaut d’entretien peut être opposé par un assureur ou une entreprise pour refuser une prise en charge au titre des garanties. Il faut donc démarrer ces contrats dès la livraison, sans attendre la fin de la première année.
Le syndic présente ces contrats lors de la première assemblée générale.
Les délais
Le mois et l’année valent aussi pour le syndicat
Les règles de l’article 1642-1 du Code civil s’appliquent aux parties communes : le syndicat peut signaler les défauts apparents découverts dans le mois qui suit la prise de possession, par lettre recommandée. Il doit agir en justice dans l’année qui suit, selon l’article 1648, si les défauts ne sont pas corrigés.
Le syndic doit donc tenir un calendrier précis et rendre compte au conseil syndical. Pour agir en justice, il doit en principe y être autorisé par l’assemblée générale, ce qui suppose d’anticiper la convocation.
Un délai manqué fait perdre au syndicat ses recours sur les défauts apparents.
Les garanties
Dommages-ouvrage et garanties des constructeurs
L’assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur couvre aussi les parties communes. Le syndic déclare les désordres de nature décennale à l’assureur, qui doit prendre position dans les soixante jours et faire une offre dans les quatre-vingt-dix jours s’il accepte la garantie.
Pendant l’année de parfait achèvement, les désordres signalés relèvent des entreprises. Les équipements communs dissociables relèvent de la garantie de bon fonctionnement d’au moins deux ans.
Le syndic doit conserver les références des contrats d’assurance, les procès-verbaux de réception et la liste des entreprises intervenues.
L’assemblée
La première assemblée générale, un moment clé
La première assemblée générale d’une copropriété neuve se tient en principe dans les mois qui suivent la livraison. Elle confirme ou remplace le syndic provisoire, vote le premier budget, élit le conseil syndical et peut décider de missions spécifiques, comme l’assistance d’un expert pour le suivi des réserves.
Préparez-la en échangeant avec les autres copropriétaires : recensement des défauts constatés dans les parties communes, questions sur les contrats, comparaison de propositions de syndics. Une résolution peut être ajoutée à l’ordre du jour à la demande d’un copropriétaire, en respectant les délais.
Les décisions prises lors de cette assemblée conditionnent la capacité du syndicat à faire valoir ses droits dans les délais.
Les copropriétaires
Le rôle de chacun
Chaque copropriétaire peut signaler au syndic les défauts qu’il constate dans les parties communes. Un tableau partagé, tenu par le conseil syndical, permet de centraliser ces signalements et de suivre leur traitement.
Les copropriétaires peuvent aussi demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’une résolution visant à confier une mission d’assistance à un expert indépendant pour la livraison et le suivi des réserves.
Un copropriétaire n’a pas qualité pour agir seul sur les parties communes, sauf préjudice personnel.
L’expertise
Assister le syndicat lors de la livraison
Nous assistons les syndicats de copropriétaires, par l’intermédiaire du syndic ou du conseil syndical, lors de la livraison des parties communes : examen complet, rédaction des réserves, suivi de la levée et préparation des déclarations à l’assurance dommages-ouvrage.
Contactez-nous pour présenter votre situation ; nos tarifs sont présentés sur notre page dédiée.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Qui réceptionne les parties communes ?
Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, lors d’une livraison distincte de celle des logements.
Le syndic désigné par le promoteur est-il indépendant ?
Il peut être lié au promoteur. Les copropriétaires peuvent en élire un autre lors de la première assemblée générale.
Quels délais pour les défauts des parties communes ?
Un mois après la prise de possession pour signaler les défauts apparents, puis un an pour agir en justice.
Qui déclare les désordres à la dommages-ouvrage ?
Le syndic, au nom du syndicat, pour les désordres affectant les parties communes.
Un copropriétaire peut-il agir seul ?
Pas sur les parties communes, sauf préjudice personnel. Il doit passer par le syndic et l’assemblée générale.
Faut-il un expert pour la livraison des parties communes ?
C’est vivement conseillé, l’assemblée générale pouvant en décider.
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