CCMI : l’échéancier de paiement étape par étape

Le contrat de construction de maison individuelle, encadré par les articles L231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, protège le maître d’ouvrage par plusieurs mécanismes. L’échelonnement des paiements en est un : à chaque stade du chantier, le constructeur ne peut pas réclamer plus qu’un pourcentage cumulé du prix fixé par décret.

Ces plafonds sont des maximums. Le contrat peut prévoir des pourcentages inférieurs ou des étapes intermédiaires, mais jamais des montants supérieurs aux plafonds légaux pour un stade donné.

Toute clause contraire est réputée non écrite.

Un appel de fonds pour l’achèvement des murs alors que les pignons ne sont pas montés, ou pour la mise hors d’eau alors que la couverture n’est pas terminée, est prématuré. Le maître d’ouvrage peut refuser de payer tant que l’étape n’est pas atteinte, en le signalant par écrit au constructeur.

Une visite du chantier avant chaque paiement important permet de vérifier l’avancement. Des photos datées complètent ce contrôle. Les banques, qui débloquent les fonds du prêt, demandent en principe l’appel de fonds du constructeur, sans toujours vérifier sur place.

L’expert en construction peut objectiver l’avancement lors de ses visites de contrôle.

Pour une construction dans la Somme en hiver, tenez compte de la météo : une étape annoncée achevée pendant une longue période de pluie ou de gel mérite une vérification, car certains travaux ne peuvent pas être réalisés dans ces conditions.

L’achèvement des murs suppose les murs porteurs montés jusqu’à leur arase, pignons compris, avec les chaînages et les linteaux réalisés. Pour une maison à étage, le plancher intermédiaire est en place. Des murs montés à mi-hauteur, des pignons en attente de la charpente ou des chaînages non coulés ne permettent pas de considérer l’étape comme atteinte.

Cette étape est aussi le moment de vérifier la qualité du gros œuvre : aplomb des murs, régularité des joints, dimensions des ouvertures, position des réservations, présence des chaînages verticaux aux angles. Une fois la charpente posée et les enduits réalisés, ces points deviennent difficiles à contrôler.

Une visite à ce stade, avant le paiement de l’appel de 40 %, a donc un double intérêt.

Le solde de 5 % du prix est lié à la réception. Si la maison est réceptionnée sans réserve, il est payé à ce moment. Si des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix est consignée jusqu’à leur levée, selon les conditions prévues par le texte et le contrat.

Lorsque le maître d’ouvrage se fait assister par un professionnel lors de la réception, le solde est payable à la levée des réserves. Sans professionnel, l’article L231-8 lui laisse huit jours après la remise des clés pour dénoncer par lettre recommandée les vices apparents qu’il n’avait pas signalés.

Ce solde est un levier essentiel pour obtenir la levée des réserves dans des délais raisonnables.

Le prêt immobilier est débloqué au fur et à mesure des appels de fonds. Pendant le chantier, des intérêts intercalaires ou un différé s’appliquent selon le contrat de prêt. Un appel prématuré fait payer des intérêts sur des sommes versées trop tôt.

Transmettez à la banque les appels de fonds seulement après avoir vérifié l’avancement. En cas de désaccord avec le constructeur sur une étape, prévenez la banque pour suspendre le déblocage.

Gardez une copie de chaque appel, avec la date de transmission et les photos du chantier à cette date.

Nous accompagnons les maîtres d’ouvrage en CCMI à chaque étape clé : fondations, gros œuvre, cloisons, chape, pré-réception et réception. À chaque visite, l’expert vérifie l’avancement, la conformité et la qualité, ce qui permet de payer chaque appel de fonds en connaissance de cause.

Les tarifs des visites CCMI sont présentés sur notre page dédiée.