Construction CCMI
Réception d’une maison CCMI : réserves et délai de huit jours
La réception de votre maison neuve est le moment où vous acceptez l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle fait courir les garanties du constructeur, conditionne le paiement du solde et ouvre un délai très court pour signaler ce que vous n’avez pas vu. Bien la préparer change tout pour la suite.
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Construction CCMI
L’essentiel
La réception, définie par l’article 1792-6 du Code civil, est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte la maison, avec ou sans réserves. Elle est contradictoire, formalisée par un procès-verbal et fait courir les garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale. Sans professionnel à vos côtés, vous disposez de huit jours après la remise des clés pour signaler par lettre recommandée les vices apparents oubliés.
La définition
Un acte juridique décisif
Selon l’article 1792-6 du Code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, de manière amiable ou, à défaut, judiciairement. Elle est en tout état de cause prononcée contradictoirement.
Elle marque le transfert de la garde de l’ouvrage au maître d’ouvrage et le point de départ des garanties légales. Les défauts apparents non réservés sont en principe couverts par la réception : on ne pourra plus les reprocher au constructeur.
C’est pourquoi la visite de réception doit être complète et les réserves précises.
La préparation
Avant le jour J
Relisez la notice descriptive, les plans et les avenants. Rassemblez les comptes rendus des visites précédentes, notamment la pré-réception si elle a eu lieu, avec la liste des points à corriger. Prévoyez une demi-journée, une bonne lumière et quelques outils : niveau, mètre, lampe, testeur de prise.
Demandez au constructeur que tous les équipements soient en service : électricité, eau, chauffage, ventilation, eau chaude. L’attestation de conformité de l’installation électrique est nécessaire à la mise en service définitive par le gestionnaire de réseau.
Renseignez-vous sur la date de remise des clés : elle déclenche le délai de huit jours.
Prévenez le constructeur si un expert vous accompagne.
La visite
Faire le tour complet de la maison
Commencez par l’extérieur : terrain, abords, pentes, regards, façades, menuiseries, toiture visible, gouttières, descentes, seuils. Puis entrez pièce par pièce : murs, plafonds, sols, menuiseries intérieures, équipements, placards. Terminez par les combles, le garage et les locaux techniques.
Testez chaque équipement : prises, éclairages, volets, robinets, évacuations, chasses d’eau, chauffage, ventilation, production d’eau chaude. Ouvrez et fermez chaque porte et chaque fenêtre.
Notez tout ce qui ne peut pas être testé le jour même et faites-le mentionner au procès-verbal.
Mesurez quelques cotes clés, hauteur sous plafond, largeur des portes, surface des pièces principales, et comparez-les aux plans. Vérifiez la pente du terrain autour de la maison : elle doit éloigner l’eau des façades.
Procès-verbal de réception annoté : chaque réserve désigne précisément la pièce, l’ouvrage et le défaut.
Les réserves
Formuler des réserves utiles
Chaque réserve désigne précisément le défaut : pièce, ouvrage, nature du problème. Joignez des photos numérotées. Les réserves portent sur les défauts d’exécution, les non-conformités au contrat et les éléments manquants.
Ne vous laissez pas convaincre de renoncer à une réserve au motif qu’elle sera corrigée rapidement. Une réserve inscrite engage le constructeur ; une promesse orale ne l’engage pas.
Si les défauts sont tels que la maison n’est pas habitable, vous pouvez refuser la réception. Ce refus doit être motivé et formalisé par écrit.
Faites signer chaque page du procès-verbal et de ses annexes.
La tacite
Éviter la réception tacite
La jurisprudence admet qu’une réception puisse être tacite lorsque le maître d’ouvrage manifeste sans équivoque sa volonté d’accepter l’ouvrage, par exemple en prenant possession de la maison et en payant l’essentiel du prix. Dans ce cas, aucune réserve n’a été formulée et la date de réception devient incertaine.
Emménager avant la réception, sur l’insistance du constructeur ou pour libérer un logement, expose à ce risque. Si la réception tarde, demandez-la par écrit, avec une date précise, et faites constater l’état de la maison avant d’y entrer.
À défaut d’accord, la réception peut être prononcée par le juge.
La saison
Réceptionner en hiver ou en été
La saison influe sur ce qu’il est possible de vérifier. En plein été, le chauffage ne peut pas être éprouvé dans des conditions réelles ; en hiver, une terrasse ou une toiture peut être examinée sous la pluie, mais les abords sont boueux et les finitions extérieures parfois inachevées.
Dans la Somme, une réception en période humide permet aussi de repérer une humidité de construction encore importante dans les dallages et les enduits, qui doit sécher sous ventilation et chauffage modéré. Faites mentionner au procès-verbal ce qui n’a pas pu être testé ou observé du fait de la saison.
Ces mentions préservent vos droits si un défaut se révèle plus tard.
Contrôle d’un appui de fenêtre lors de la réception : pente, rejingot et raccord avec la façade.
Les huit jours
Le délai de l’article L231-8
Lorsque le maître d’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel lors de la réception, l’article L231-8 du code de la construction lui permet de dénoncer, dans les huit jours qui suivent la remise des clés, les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception. Cette dénonciation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.
Ce délai est très court. Profitez des premiers jours pour refaire le tour de la maison à tête reposée, faire fonctionner les équipements dans des conditions normales d’usage et noter ce qui vous avait échappé.
Au-delà, les vices apparents non réservés ne peuvent plus être reprochés au constructeur au titre de la réception.
Le solde
Ce que devient le dernier paiement
Si la réception est prononcée sans réserve, le solde du prix est payable. Avec des réserves, une somme au plus égale à 5 % du prix est consignée jusqu’à leur levée. Lorsque le maître d’ouvrage est assisté d’un professionnel, le solde est payable à la levée des réserves.
La consignation se fait auprès d’un consignataire accepté par les deux parties ou désigné par le juge. Elle protège le maître d’ouvrage tout en garantissant au constructeur le paiement une fois les travaux achevés.
Un procès-verbal de levée des réserves, signé contradictoirement, libère la somme consignée.
Les garanties
Ce qui commence à la réception
La réception fait courir la garantie de parfait achèvement d’un an, qui couvre tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, la garantie de bon fonctionnement d’au moins deux ans pour les équipements dissociables et la garantie décennale pour les dommages graves.
L’assurance dommages-ouvrage, que le maître d’ouvrage doit souscrire, préfinance la réparation des désordres de nature décennale. Elle peut aussi intervenir avant l’expiration de l’année de parfait achèvement si le constructeur, mis en demeure, n’a pas exécuté ses obligations.
Notez la date de réception : elle conditionne toutes ces échéances.
Les formalités
Après la réception
Le maître d’ouvrage doit adresser en mairie la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Pour les maisons soumises à la réglementation environnementale RE2020, elle est accompagnée de l’attestation de prise en compte de cette réglementation, établie en fin de travaux et intégrant une mesure de perméabilité à l’air.
L’administration dispose d’un délai pour contester la conformité, porté de trois à cinq mois lorsque le récolement est obligatoire. Conservez une copie de la déclaration et de l’accusé de réception.
Rassemblez dans un dossier les procès-verbaux, les attestations d’assurance, les notices des équipements et les plans.
L’expertise
Être assisté le jour de la réception
L’expert vous accompagne lors de la réception : contrôle complet de la maison, essais des équipements, rédaction de réserves précises, vérification de la conformité au contrat. Il peut revenir lors de la levée des réserves. Avec un professionnel à vos côtés, le solde n’est payable qu’à la levée des réserves.
Les tarifs de la visite de réception CCMI sont présentés sur notre page dédiée.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la réception d’une maison ?
L’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte la maison, avec ou sans réserves, selon l’article 1792-6 du Code civil. Elle fait courir les garanties.
Ai-je un délai après la réception pour signaler des défauts ?
Sans professionnel, huit jours après la remise des clés pour dénoncer par lettre recommandée les vices apparents non signalés, selon l’article L231-8.
Puis-je refuser la réception ?
Oui, si les défauts rendent la maison impropre à l’usage. Le refus doit être motivé et formalisé par écrit.
Que devient le solde en cas de réserves ?
Une somme au plus égale à 5 % du prix est consignée jusqu’à la levée des réserves.
Quelles garanties commencent à la réception ?
Le parfait achèvement d’un an, le bon fonctionnement d’au moins deux ans et la garantie décennale.
Faut-il être assisté par un expert ?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est fortement conseillé pour formuler des réserves précises. Le solde est alors payable à la levée des réserves.
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