Construction CCMI
Notice descriptive et travaux réservés en CCMI
Dans un contrat de construction de maison individuelle, la notice descriptive dit ce que le constructeur doit livrer, et la liste des travaux réservés dit ce qui reste à votre charge. Ces deux documents conditionnent le prix réel de la maison. Mal lus, ils réservent des surprises à la réception : sols bruts, murs sans peinture, cuisine absente, jardin à créer.
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Construction CCMI
L’essentiel
La notice descriptive, établie selon le modèle de l’arrêté du 27 novembre 1991, décrit précisément les ouvrages et équipements compris dans le prix. Les travaux que le maître d’ouvrage se réserve doivent y être listés et chiffrés, et faire l’objet d’une clause manuscrite par laquelle il en accepte le coût et la charge. Il peut, dans les quatre mois suivant la signature, demander au constructeur de les réaliser au prix indiqué. Un chiffrage sous-évalué est un signal d’alerte.
La notice
Un document contractuel détaillé
La notice descriptive est une pièce obligatoire du contrat de construction de maison individuelle. Son modèle est fixé par l’arrêté du 27 novembre 1991. Elle décrit, poste par poste, les caractéristiques techniques de la maison et les travaux d’équipement intérieur et extérieur nécessaires à son implantation et à son utilisation : fondations, murs, charpente, couverture, menuiseries, isolation, cloisons, revêtements, plomberie, électricité, chauffage, ventilation, raccordements.
Pour chaque poste, elle indique si les travaux sont compris dans le prix ou non. Ceux qui ne le sont pas doivent être chiffrés.
Cette notice est la référence pour vérifier, à chaque étape et à la réception, que la maison livrée correspond à ce qui a été vendu.
Les travaux réservés
Ce que vous décidez de faire vous-même
Le maître d’ouvrage peut se réserver l’exécution de certains travaux, pour les réaliser lui-même ou les confier à d’autres entreprises : peintures, revêtements de sol, faïences, cuisine, aménagement des combles, clôtures, terrasse. L’article L231-2 du code de la construction impose que ces travaux soient décrits et chiffrés dans le contrat.
Le maître d’ouvrage doit en outre porter une clause manuscrite spécifique et paraphée, par laquelle il accepte le coût et la charge de ces travaux. Sans cette clause, le constructeur peut être tenu de les réaliser au prix convenu.
Le prix global de la maison s’entend donc hors travaux réservés, dont le coût s’ajoute au budget.
Gardez un exemplaire de cette clause manuscrite avec le contrat.
Le délai de quatre mois
Changer d’avis après la signature
La loi permet au maître d’ouvrage de revenir sur sa décision : dans un délai de quatre mois à compter de la signature du contrat, il peut demander au constructeur d’exécuter ou de faire exécuter les travaux réservés, aux prix et conditions mentionnés dans le contrat.
Ce mécanisme est une protection importante. Si le chiffrage des travaux réservés est réaliste, il permet de les confier au constructeur sans renégocier. S’il est sous-évalué, le constructeur est néanmoins tenu par le prix indiqué.
Notez la date limite dans votre agenda et faites votre demande par lettre recommandée.
Passé ce délai, la décision devient définitive.
Plans et notice descriptive : la notice décrit chaque poste compris dans le prix ou chiffré en travaux réservés.
Le chiffrage
Un prix trop bas, un signal d’alerte
Le chiffrage des travaux réservés influence la comparaison entre constructeurs. Un constructeur peut afficher un prix de maison attractif en reportant une part importante des travaux en réservés, chiffrés à un niveau irréaliste. Le maître d’ouvrage découvre ensuite que le budget réel est nettement supérieur.
Comparez les offres sur un périmètre identique, en ajoutant le coût réel des travaux réservés, estimé par des devis d’artisans. Un écart important entre le chiffrage du constructeur et les devis réels doit interroger.
L’expert peut relire la notice et la liste des travaux réservés avant la signature.
Les extérieurs
Terrain, clôtures et accès : les grands oubliés
Les travaux extérieurs sont les premiers sortis du prix : terrassement du jardin, évacuation des terres, allée d’accès, place de stationnement, clôtures, portail, terrasse, engazonnement. Sur un terrain de la Somme, un raccordement long aux réseaux ou un dispositif d’infiltration des eaux pluviales imposé par le règlement peuvent aussi peser lourd.
Vérifiez que la notice précise ce qui relève du constructeur pour les raccordements : longueur prise en compte, tranchées, regards, branchements. Un terrain en retrait de la voie ou en contrebas peut entraîner des surcoûts importants s’ils ne sont pas prévus.
Demandez un plan de masse indiquant l’implantation des réseaux et des ouvrages extérieurs prévus.
Les options
Équipements et finitions en option
Les constructeurs proposent des options : menuiseries de gamme supérieure, volets roulants électriques, sols plus qualitatifs, salle de bains équipée, pompe à chaleur à la place d’un autre système. Chaque option retenue doit figurer dans la notice ou dans un avenant signé, avec son prix.
Une option promise oralement lors d’un rendez-vous commercial mais absente des documents ne pourra pas être exigée à la réception. Relisez la notice définitive avant de signer et faites corriger ce qui ne correspond pas aux échanges.
Pièce brute de maison neuve : sols et peintures peuvent relever des travaux réservés, à budgéter en plus du prix.
Les oublis
Ce qui manque dans la notice
La notice doit couvrir l’ensemble des travaux indispensables à l’utilisation de la maison. Si un poste nécessaire n’est ni compris dans le prix, ni chiffré en travaux réservés, le constructeur peut être tenu de le réaliser sans supplément. Les oublis classiques concernent les raccordements aux réseaux, l’évacuation des eaux pluviales, les terrassements, l’adaptation au sol, la ventilation, les seuils et l’accès à la maison.
Lisez la notice poste par poste et posez par écrit les questions sur chaque ligne ambiguë. Les mentions « selon choix », « à définir » ou « option » doivent être précisées.
Une notice précise protège autant le maître d’ouvrage que le constructeur.
Les interfaces
Quand vos travaux rencontrent ceux du constructeur
Les travaux réservés s’articulent avec ceux du constructeur. Un carrelage posé sur une chape mal réalisée, une cuisine installée sur des attentes mal positionnées, une peinture sur des plaques mal jointoyées posent la question de la responsabilité. Il faut donc réceptionner les travaux du constructeur avant de commencer les vôtres.
Faites figurer au procès-verbal de réception l’état des supports sur lesquels vous allez intervenir : planéité de la chape, état des plaques, positions des attentes. Les défauts constatés seront ainsi imputables au constructeur.
Les entreprises que vous engagez pour les travaux réservés doivent être assurées pour leur activité.
Les assurances
Garanties et travaux réservés
Les garanties du constructeur ne couvrent pas les travaux réservés. Si vous les réalisez vous-même, aucune garantie décennale ne s’y attache. Si vous les confiez à des entreprises, chacune est responsable de ses travaux et doit être assurée.
L’assurance dommages-ouvrage souscrite pour la maison couvre les dommages de nature décennale affectant l’ouvrage. Les travaux réservés de second œuvre, comme les revêtements, ne relèvent en principe pas de cette garantie, sauf s’ils sont touchés par un désordre affectant la structure.
Vérifiez les attestations d’assurance avant de signer avec chaque artisan.
La réception
Vérifier la conformité à la notice
Le jour de la réception, la notice descriptive est l’outil principal de contrôle. Chaque poste compris dans le prix doit être réalisé avec les matériaux et équipements décrits. Une substitution par un produit de gamme inférieure, un équipement manquant ou une prestation différente sont des non-conformités à réserver.
Les travaux réservés, eux, ne sont pas attendus. Mais les supports et attentes nécessaires à leur réalisation doivent être livrés conformément à la notice.
Emportez la notice et les avenants le jour de la réception.
L’expertise
Relire le contrat avant de signer
L’expert peut relire la notice descriptive et la liste des travaux réservés avant la signature, signaler les postes manquants ou flous et comparer le chiffrage avec la réalité des prix pratiqués. Il vous accompagne ensuite aux étapes du chantier et à la réception.
Les tarifs des visites CCMI sont présentés sur notre page dédiée ; contactez-nous pour une relecture de contrat.
Pour aller plus loin
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la notice descriptive ?
Une pièce obligatoire du contrat, établie selon le modèle de l’arrêté du 27 novembre 1991, qui décrit les ouvrages et équipements compris dans le prix.
Qu’est-ce qu’un travail réservé ?
Un travail que le maître d’ouvrage se réserve d’exécuter lui-même ou de confier à d’autres. Il doit être décrit, chiffré et accepté par une clause manuscrite.
Puis-je confier finalement les travaux réservés au constructeur ?
Oui, dans les quatre mois suivant la signature du contrat, aux prix et conditions indiqués.
Que se passe-t-il si un poste nécessaire est oublié ?
S’il n’est ni compris dans le prix ni chiffré en réservé, le constructeur peut être tenu de le réaliser sans supplément.
Les travaux réservés sont-ils garantis ?
Pas par le constructeur. Les entreprises qui les réalisent sont responsables de leurs travaux et doivent être assurées.
Comment comparer deux offres de constructeurs ?
Sur un périmètre identique, en ajoutant le coût réel des travaux réservés estimé par des devis.
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